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中交REIT發行火爆 供需矛盾待緩解
 

  2022年首只公募REITs産品華夏中國交建REIT(場內簡稱:中交REIT)的發行異常火爆,吸引了超1500億元參與認購。面對有限的初始規模,公眾投資者、網下投資者都面臨極低的配售比例,其中公眾投資者的配售比例不足1%,刷新公募基金配售比例的歷史紀錄。

  火爆現象的背後,公募REITs産品供給不足導致二級市場過熱的隱憂漸顯。基金人士表示,隨著更多公募REITs産品問世,市場供需不平衡的情況有望得到緩解。

  公眾配售比例不足1%

  4月12日,華夏基金髮布華夏中國交建REIT認購申請確認比例結果公告。數據顯示,華夏中國交建REIT公眾發售部分的配售比例為0.84%,打破了此前中航首鋼綠能REIT的1.76%公眾配售比例紀錄,成為唯一配售比例不足1%的公募基金。

  華夏中國交建REIT通過戰略配售、網下發售、公眾發售三種方式發行,在比例配售前,合計吸引了超1500億元參與認購。不僅公眾認購份額“一票難求”,戰略配售以及網下發售部分同樣“僧多粥少”。

  公開資料顯示,在本次發售中,戰略投資者數量達40家,其中非原始權益人的戰略投資者認購份額比例達55%,為國內公募REITs産品最低比例。網下發售方面,公告顯示,最終有62家網下投資者管理的143個有效報價配售對象按要求進行了網下認購並全額繳納認購款,有效認購基金份額為65.039億份。網下投資者的配售比例為2.69%。

  為何華夏中國交建REIT認購如此火爆?基金人士認為,原因之一在於其項目底層資産優質,現金流穩定。華夏中國交建REIT擬任基金經理莫一帆表示,項目的底層資産嘉通高速項目具備路網優勢、通行優勢,其單公里運營收入數據遠超全國平均水準。目前來看,嘉通高速還處於爬坡期,預期未來項目增長潛力良好。

  市場供需不平衡

  自去年首批公募REITs産品面市以來,目前國內已經發行三批共12隻公募REITs産品。從歷史發行情況來看,公募REITs産品的熱度一浪高過一浪。前期存量産品上市後展現出的“賺錢效應”,吸引了越來越多的資金關注這一創新産品,配售比例屢創新低。

  這凸顯了公募REITs産品供給較少的尷尬局面。“目前公募REITs市場供需極度不平衡。”中航基金不動産投資部人士表示,銀行、保險、私募等機構認購熱情高漲,需求旺盛,但公募REITs産品供給明顯偏少,導致市場供需失衡。

  面對有限的供給,公募REITs産品的二級市場交易價格水漲船高,多只産品二級市場價格與其內在價值偏離度較高。對於這一現象,中國證券報記者獲悉,監管層已密切關注公募REITs産品交易風險,並採取了一系列措施平抑價格。

  面對二級市場的過熱情況,基金人士表示,投資者如果關注公募REITs産品短期內的“股票特徵”,容易偏離公募REITs産品投資基礎設施資産的本質。從長期投資價值來看,REITs産品的價格一定會回歸到其內在價值附近的水準。

  中航基金不動産投資部認為,推動公募REITs投資回歸本質,需要監管層、基金管理人、媒體多方共同努力,加大REITs投教工作,持續做好資訊披露工作。基金管理人定期發佈季度報告、年度報告,充分向投資者披露底層資産運營狀況。此外,隨著監管部門審核速度加快,將有更多公募REITs産品問世,市場供需有望得到緩解。

  回歸公募REITs産品本質

  對於公募REITs産品投資,基金人士建議,投資者以自身風險偏好為前提理性參與,關注公募REITs産品本質,長期持有。

  “雖然二級市場價格的資本利得也是公募REITs産品的投資來源之一,但公募REITs産品綜合收益中派息分紅部分的價值,在長期持有的前提下才能得到充分彰顯。”建信基金提醒投資者,當公募REITs産品在二級市場漲幅過大後,産品的現金流分派率會顯著降低,價格的預期波動幅度會提高。投資者有必要深入了解公募REITs産品的底層資産及收益情況,在短期內關注二級市場漲幅的同時,從長期持有的角度留意對應分派率的降低,綜合考慮兩部分收益來源,堅持價值投資理念,理性看待公募REITs産品的投資價值。

  作為金融市場的新興産品,中航基金不動産投資部建議投資者,通過行業研究報告和相關披露文件的研讀,充分認識公募REITs産品的風險收益特徵和産品特性,了解清楚自身的風險偏好,理性參與公募REITs市場投資。

  注:本資訊僅代表專家個人觀點僅供參考,據此投資風險自負。

(摘自中國證券報•中證網 2022-04-13)
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