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國家外匯管理局關於規範房地産市場外資準入和管理的意見
 

  各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:

  今年以來,我國房地産領域外商投資增長較快,境外機構和個人在境內購買房地産也比較活躍。為促進房地産市場健康發展,經國務院同意,現就規範房地産市場外資準入和管理提出以下意見:

  一、規範外商投資房地産市場準入

  (一)境外機構和個人在境內投資購買非自用房地産,應當遵循商業存在的原則,按照外商投資房地産的有關規定,申請設立外商投資企業;經有關部門批准並辦理有關登記後,方可按照核準的經營範圍從事相關業務。

  (二)外商投資設立房地産企業,投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的,註冊資本金不得低於投資總額的50%。投資總額低於1000萬美元的,註冊資本金仍按現行規定執行。

  (三)設立外商投資房地産企業,由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦理註冊登記手續,頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金後,憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》,根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批准證書》,再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批准證書》經營期限一致的《營業執照》,到稅務機關辦理稅務登記。

  (四)外商投資房地産企業的股權和項目轉讓,以及境外投資者並購境內房地産企業,由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等的保證函,《國有土地使用證》,建設(房地産)主管部門的變更備案證明,以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。

  (五)境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地産企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工、處理銀行債務、並以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者,不允許其在境內進行上述活動。

  二、加強外商投資企業房地産開發經營管理

  (六)對投資房地産未取得《外商投資企業批准證書》和《營業執照》的境外投資者,不得進行房地産開發和經營活動。

  (七)外商投資房地産企業註冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貸款,外匯管理部門不予批准該企業的外匯借款結匯。

  (八)外商投資房地産企業的中外投資各方,不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中,訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

  (九)外商投資房地産企業應當遵守房地産有關法律法規和政策規定,嚴格執行土地出讓合同約定及規劃許可批准的期限和條件。有關部門要加強對外商投資房地産企業開發、銷售等經營活動的監管,發現囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規行為的,要根據國辦發[2006]37號文件及其他有關規定嚴肅查處。

  三、嚴格境外機構和個人購房管理

  (十)境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地産業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人,不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要,可在境內限購一定面積的自住商品房。

  (十一)符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制,並持有效證明(境外機構應持我政府有關部門批准設立駐境內機構的證明,境外個人應持其來境內工作、學習,經我方批准的證明,下同)到土地和房地産主管部門辦理相應的土地使用權及房屋産權登記手續。房地産産權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的産權登記,對不符合條件的不予登記。

  (十二)外匯管理部門要嚴格按照有關規定和本意見的要求審核外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯,符合條件的允許匯入並結匯;相關房産轉讓所得人民幣資金經合規性審核並確認按規定辦理納稅等手續後,方允許購匯匯出。

  四、進一步強化和落實監管責任

  (十三)各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任,高度重視當前外資進入房地産市場可能引發的問題,進一步加強領導,落實監管責任。各地不得擅自出臺對外商投資房地産企業的優惠政策,已經出臺的要清理整頓並予以糾正。建設部、商務部、發展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局等有關部門要及時制定有關操作細則,加強對各地落實規範房地産市場外資準入和管理政策的指導和監督檢查,對擅自降低企業註冊資本金和項目資本金比例,以及管理不到位出現其他違法違規行為的,要依法查處。同時,要進一步加大對房地産違規跨境交易和匯兌違法違規行為的查處力度。

  (十四)完善市場監測分析工作機制。建設部、商務部、統計局、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、外匯局等有關部門要建立健全外資進入房地産市場資訊監測系統,完善外資房地産資訊網路。有關部門要加強協調配合,強化對跨境資本流動的監測,儘快實現外資房地産統計數據的資訊共用。

  中華人民共和國建設部

  中華人民共和國商務部

  中華人民共和國國家發展和改革委員會

  中國人民銀行

  中華人民共和國國家工商行政管理總局

  國家外匯管理局

  二○○六年七月十一日


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